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成都西城印象项目策划方案
作者：佚名 时间：2010-1-4 字体：[大] [中] [小]
目 录
摘 要... 4
关 键 词... 4
前 言... 6
第一章 项目概况... 7
1.1 土地概况... 7
1.2项目所在区域描述... 9
1.3 项目
第二章 投资环境分析... 10
2.1宏观投资环境分析... 10
2.2中观投资环境分析... 16
2.3微观投资环境分析... 24
第三章 市场调研与分析... 29
3.1购房者总体期望... 29
3.2购房者的购房意图... 32
3.3购房者对生活配套设施的要求... 33
3.4购房者对小区建设的期望... 35
3.5购房者对该区域商业投资的预期... 36
3.6购房者其他相关信息... 38
3.7问卷分析小结... 40
第四章 项目所在区域主要竞争楼盘分析... 41
4.1项目所在地最主要竞争楼盘分析... 41
4.2其它相关竞争楼盘... 43
第五章 项目地块分析及经营取向... 45
5.1项目SWOT分析... 45
5.2相关对策... 46
第六章 项目定位分析... 47
6.1市场细分... 47
6.2目标市场定位... 50
6.3目标客户定位... 51
第七章 产品方案设计... 54
7.1产品功能定位... 54
7.2楼盘总体规划... 57
7.3小区内各区域规划设计方案... 59
7.4各建设部分面积大小... 61
7.5商业部分规划... 61
7.6户型设计... 62
第八章 项目投资分析... 67
8.1销售价格的确定... 67
8.2建立EXCEL成本分析模型... 69
8.3成本测算及效益分析表... 69
8.4项目效益指标分析... 71
第九章 项目实施计划... 72
9.1项目整体控制计划... 72
9.2项目前期工程实施计划... 73
9.3项目工程建设实施计划... 75
第十章 项目资金计划... 76
10.1资金使用表... 76
10.2资金收入计划... 77
10.3资金平衡表... 77
10.4收入成本累计折线图... 79
第十一章 财务分析... 80
11.1 基础数据及其测算... 80
11.2经营收入及成本估算... 81
11.3盈利能力分析... 82
11.4偿债能力分析... 85
11.5敏感性分析（风险分析）... 87
11.6 财务评价结论... 89
第十二章 项目市场营销策划... 90
12.1项目卖点及广告语设计... 90
12.2项目主要营销策略... 93
12.3分期营销策略... 97
12.4销售成本测算... 104
12.5营销策划总结... 107
第十三章 项目建设及组织管理... 111
13.1 项目组织机构与管理范围... 111
13.2建设项目实施管理... 112
13.3前期物业管理和商业管理... 114
总结与体会... 115
致谢... 118
参考文献... 119
摘 要
1．项目选址
宗地位于成都市郫县红光镇，占地面积40,000.20㎡合60亩，土地用途为二类商业住宅混合用地，使用年限住宅70年、商业40年。土地起拍价为150万元/亩，成交价为200万元/亩。
2．项目开发建设概况
本项目规划设计面积为210400㎡，其中地上建筑面积159600㎡（住宅面积147600㎡，商业面积12000㎡），地下建筑面积50800㎡。住宅户数为1813户，地下停车位1270个。建筑密度29.5%，容积率3.99，绿化率40%。
3．项目整体进度
该项目整体运作时间从2010年1月至2011年12月，历时2年。项目准备及前期工程从2010年1月至6月，主要用于取得土地和项目立项等前期准备工作。项目建设工程从2010年7月至2011年12月。项目市场营销从2010年10月至2011年12月销售完毕。
4．经济分析概况
本项目是总投资5.36亿元，销售收入7.56亿元，自有资金1.6亿元，贷款1.2亿元。经测算，项目可获得净利润约1亿元，每平米开发建设利润为478元。在年基准收益率为10%的时候，项目净现值可达5298.18万元，具有较强的盈利能力、偿债能力和抗风险能力。
关 键 词
房地产、策划、市场调查、经济分析、市场营销
前 言
通过大学本科四年期间对房地产相关知识的学习，在大四的最后一学期，通过自主完成一份全过程房地产策划，熟悉并掌握本专业相关知识。
房地产策划是一个经济性、政策性、技术性、创新性极强的复杂综合过程。通过这次设计有利于熟悉掌握房地产策划的全程编制过程；熟悉房地产相关政策、法规；熟悉市场调研方法和程序；熟悉成本核算的相关技术知识；熟悉项目财务评价的相关内容；熟悉房地产市场营销的相关流程，并能制定市场营销方案；最终培养我们严谨的逻辑思维和创新思维，增强实际工作能力。
本次策划主要内容及具体操作步骤如下：
（1）首先通过对以往课程的复习，熟悉房地产项目全程策划的流程及其内容；
（2）通过互联网，选择符合设计要求的待开发地块；
（3）用观察法、询问法、问卷调查法，对选择地块所在区域进行市场调研与分析；
（4）根据前面搜集市场信息和网上所的资料，进行投资环境分析及SWOT分析；
（5）根据以上资料，对市场进行细分，锁定目标客户，确定产品方案；
（6）根据项目规模和规划设计条件，编制合理的项目实施进度；
（7）运用工程经济和工程财务相关知识，编制投资分析，经济评价和资金使用计划；
（8）通过所学市场营销知识，并结合本案特点，编制项目市场营销策划方案；
（9） 运用工程项目管理相关知识，编制房地产项目全过程管理方案。
